DROIT IMMOBILIER


​​​​​​​Le cabinet EYROLLES a l’expérience de l’ensemble des problématiques de l’immobilier en ce compris une solide pratique du contentieux de la construction.

Ayant pour principe que le premier service à rendre à un client consiste à lui donner une analyse objective et pleine d’expérience, Christophe EYROLLES évalue avec vous votre dossier dès le premier rendez-vous et vous conseille ensuite sur la meilleure stratégie à adopter dans les domaines suivants:
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  • Contentieux de la construction (assignation en référé-expertise, actions en responsabilité croisées contre les constructeurs, architectes et autres techniciens de la construction, toutes actions avant et après réception du chantier, abandons de chantiers, non levée des réserves, manquement aux obligations de renseignements et/ ou de conseil dues par les architectes, le maitre d’œuvre, les bureaux de contrôle.., malfaçons, absences de conformité contractuelle, garantie décennale et autres défaillances pouvant être classifiées tout aussi bien dans la catégorie des « dommages intermédiaires »...)
  • Contentieux de la propriété, de la promotion et des transactions immobilières (assignation en vente forcée, problématique des conditions suspensives dans les compromis de vente, vices cachés et vices du consentement des ventes réitérées, action en responsabilité professionnelle des agents immobiliers ou des notaires, conflits entre copropriétaires, actions en responsabilité contre les promoteurs de programmes de constructions de lotissements de maisons individuelles, d’immeubles de bureaux ou de copropriétés -VEFA-, etc…)
  • Droit des baux commerciaux et/ ou d’habitation (rédaction des baux commerciaux, des actes de cession, de location-gérance, mais aussi procédures d’opposition à engager au paiement du prix de cession, tout litige visant à l’acquisition d’une clause résolutoire après commandement du bailleur, action en résiliation, en contestation de refus de renouvellement, problématique des travaux d’aménagements non autorisés par le bailleur, recouvrement des loyers impayés, expertise en calcul d’indemnité d’éviction, procédure contentieuse de déplafonnement des loyers d’un bail commercial, etc…) 



Contentieux de la propriété, de la promotion et des transactions immobilières 


​​​​​​​Christophe EYROLLES plaide en tant qu’avocat tous les litiges concernant la propriété immobilière.

Il intervient régulièrement dans les types de contentieux suivants : 

  • Litige né de la signature d’une promesse de vente immobilière (sort de l’indemnité d’immobilisation due ou séquestrée, problématique de la levée des conditions suspensives notamment d’obtention d’un financement, assignation en vente forcée…)
  • Contentieux sur les vices cachés et vices du consentement (erreur spontanée ou provoquée :dol) dans les ventes immobilières définitivement réitérées
  • Conflits entre les acheteurs d’un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement du secteur libre et protégé) et le promoteur immobilier (garantie des défauts de conformité, garantie des vices apparents, retard d’exécution, réception, livraison, isolation phonique…)
  • Conflits sur les droits de propriété, droits à la libre disposition et à la jouissance entre propriétaires
  • Conflits entre copropriétés voisines
  •  Contestation de charges ou de leur répartition dans les copropriétés, contestation d'AG, responsabilité des syndics, etc…
  •  litiges en relation avec un trouble anormal de voisinage (actions préventives ou curatives contre les troubles issus de travaux immobiliers, dégât des eaux, nuisances acoustiques et toutes autres formes de perturbation possible du droit à une jouissance paisible des locaux où l’on vit où qu’on exploite)
  • Litiges liés aux baux commerciaux et aux fonds de commerce qui y sont exploités (référé, action en résiliation, contestation de refus de renouvellement, procédures de déplafonnement, de déspécialisation, revendication de l’indemnité d’éviction...)
  • Litiges spécifiques aux entreprises se développant dans les centres commerciaux (manquements aux obligations de valorisation, de transformation, d’animation, problématique de la propriété du fonds, et police de concurrence entre entreprises suivie par galerie marchande : clause d’exclusivité, clause de non concurrence insérées dans les baux…)
  • Mise en œuvre enfin de toutes les autres responsabilités professionnelles susceptibles d’être engagées dans ces contentieux, celle des agents immobiliers mais aussi celle des notaires eux mêmes

Parallèlement à son activité plaidante, il faut ici observer que le cabinet EYROLLES est lui-même mandataire en transactions immobilières. Il exerce à ce titre une activité radicalement identique à celle d'un agent immobilier mais à ceci prêt qu'il intervient alors toujours exclusivement pour une seule partie et ne percevra donc des honoraires que de celle-ci.

Le Cabinet EYROLLES est ainsi en mesure d'être présent à tous les moments d'une transaction pour la sécuriser mais tout en conservant toujours la possibilité éventuellement de défendre son client en cas de litige.



Contentieux de la construction


​​​​​​​Le cabinet EYROLLES intervient tout à la fois pour le compte du client final-Maître d’Ouvrage que des entreprises de construction.

Il compte parmi ses clients des entreprises générales de construction, de démolition, de maçonnerie gros-oeuvre, de charpentes, de façades ravalement, des entreprises de menuiserie bois ou métallique, d’isolation extérieure ou intérieure, de plomberie, de génie climatique et bien d’autres techniciens encore du bâtiment.

Sauf exception, toutes les procédures contentieuses en la matière qu’il s’agisse de marchés privés ou de marchés publics débutent par une procédure de référé expertise ayant pour objet la désignation par le Tribunal d’un expert. 

Il s’agit d’une mesure d’instruction au même titre qu’une enquête.

Pour se dire « avocat en bâtiment-construction » il faut avoir eu à participer à de nombreuses expertises judiciaires et savoir tout aussi bien, par exemple, qu’alors même qu’un expert commis rapporte un fait précis qu’il écrit avoir constaté au cours de ses opérations d’expertise, les juges ne sont absolument pas obligés de tenir ce fait pour acquis, de même qu’ils pourront toujours écarter les réponses techniques ou les chiffrages que l’expert aura cru pouvoir faire en exécution de sa mission.

C’est le cas du cabinet EYROLLES.

Christophe EYROLLES formule ses observations et objections dans le cadre d’expertises judiciaires depuis plus de 10 ans et, une fois le rapport d’expertise déposé au Tribunal, il n'a jamais tenu, non plus, pour acquis toutes les constatations ou conclusions qui y sont effectuées.

Contrairement à une idée répandue, il faut ici rappeler que les juges apprécient souverainement la valeur probante et la portée d’un  rapport d’expertise de sorte qu’ils peuvent parfaitement toujours en définitive s’en éloigner. 

Le rôle d’un vrai avocat en bâtiment-construction est soit, de venir au soutien d’un rapport d’expertise pour que les juges l’homologuent, soit, de ne pas hésiter à le critiquer pour qu’ils s’en éloignent là où c’est utile aux intérêts de son client.

Enfin, il faut savoir que le contentieux de la construction y est le lieu, par excellence, de tous les tours de mains, des prescriptions, des forclusions.., des responsabilités partagées, des possibilités offertes de condamnations in solidum d’une entreprise pourtant très peu impliquée au fond (mais visée parce que solvable, ce qui est de bonne guerre), le lieu où, tout comme en droit de la presse (tout autant remplis de chausse-trappes vis-à-vis du demandeur), des choix stratégiques quant au fondement juridique de l’action en responsabilité entreprise doivent être pris très en amont et sans qu’il soit jamais possible ensuite de faire machine arrière, le contentieux, par excellence, où il faut être constamment à l’affût des détails et apte aux tours de passe-passe.

Le cabinet EYROLLES a développé ces savoir-faire dans la mise en jeu de la responsabilité des acteurs d’une opération de construction.

Le droit est écrit, ce qui le rend parfaitement prévisible. 

Simplement, en contentieux de la construction, il faut y faire particulièrement preuve d’habileté et d’adresse.

Plus généralement, le cabinet EYROLLES assiste aussi ses clients chefs d’entreprises lors de toutes les difficultés auxquelles ils peuvent avoir à faire face à la passation ou à l’exécution d’un marché public ou privé que cela concerne la réalisation de l’ouvrage ou le paiement du prix de leurs prestations.

Les entreprises de bâtiment subissent actuellement, non pas seulement, des contrôles fiscaux et contrôles URSSAF « classiques », mais aussi, des contrôles plus spécifiques notamment en vue de la recherche de travail dissimulé.

Le cabinet peut intervenir à leurs côtés pour les maîtriser et en limiter les conséquences.

Tout aussi bien, le cabinet EYROLLES défend les droits des sous-traitants face aux entreprises générales qui en profitent sans aucun doute un peu trop et pour leur permettre d’exercer leurs actions directes contre le maitre d’ouvrage quand cela s'avère nécessaire (avec tout le débat sur l’agrément du sous-traitant).



Droit des baux commerciaux

Le cabinet EYROLLES gère avec succès de nombreux baux commerciaux tout à la fois en qualité de rédacteur d’acte et d’avocat plaidant.

La pratique des baux commerciaux est complexe parce que le droit des baux commerciaux est dérogatoire du droit commun.


Rédaction du bail

Lors de la rédaction d’un bail commercial, son expérience du contentieux et la connaissance pratique qu’il en tire des interprétations in fine retenues par les juges lui permettent de procéder à une analyse particulièrement fine des clauses en discussion et des moyens de les optimiser..


Durant l'exécution du bail

Lors de la vie du bail commercial, d’autres difficultés apparaissent que le cabinet EYROLLES gère tout autant pour la plus grande satisfaction possible de ses clients ce dont aucun ne pourrait encore à ce jour en dire autrement.

Elles ont trait à la destination contractuelle du bail, à l'indexation du loyer (dont par l’effet d’une clause d'échelle mobile), aux problématiques d’occupation des locaux (paiement des loyers, sinistres divers) aux clauses relatives à l'assurance des locaux, aux travaux d’aménagement effectués dans les lieux avec ou sans autorisation expresse du bailleur (ce qui est une grave infraction au bail), aux garanties apportées au propriétaire (cautionnement solidaire, cautionnement bancaire, garantie à première demande), à l'éventuelle autorisation de céder le droit au bail ou bien encore à celle de sous-louer.

Il ne faut jamais non plus perdre de vue que si le locataire ne prospère pas dans son activité commerciale, ce n’est bon pour personne : le paiement des loyers est rendu plus difficile et le bail commercial perd de la valeur.


☞ A LIRE
Aux restaurateurs : Faites appliquer votre bail commercial !

Vous avez été privés de la jouissance totale de vos locaux pendant le Covid 19.

Vous n’avez pas pu les utiliser conformément à leur destination contractuelle (quand des locaux commerciaux ne sont plus accessibles que pour y compter ses factures, c’est qu’ils ne sont plus conformes à leur destination qui est d’y recevoir du public).



A ce propos, il faut là encore observer que la cession d’un droit au bail avec ou sans cession de fonds de commerce est un acte majeur qui nécessite d’avoir recours à un avocat compétent en la matière.

Mais tous ces problèmes ne sont rien encore comparés à ceux qui apparaissent lorsque vient le temps du renouvellement du bail.


Fin de bail

En fin de bail, il est essentiel pour le bailleur de se faire conseiller avant de faire délivrer un congé avec ou sans offre de renouvellement

Tout aussi bien, le locataire ne devrait jamais pouvoir se contenter d’un bail en simple « tacite reconduction » tant les risques pour lui peuvent être à terme importants si tant est particulièrement que le bailleur ait été mal intentionné en restant volontairement passif au moment du renouvellement

Il faut anticiper ce renouvellement en régularisant un ou plusieurs actes dans des délais préfix. 

A défaut, c’est l’insécurité juridique : à supposer même que le bail commercial puisse être considéré comme renouvelé, il s’en suit une incertitude quand au nouveau loyer; le locataire est placé en pratique dans l’impossibilité de céder son fonds et le bailleur dans l’impossibilité de vendre son local commercial.

Mais les choses peuvent tourner plus mal encore quand vient le temps du renouvellement. .


Renouvellement du bail

Le propriétaire peut alors vouloir exiger un déplafonnement des loyers que n’accepte pas le locataire auquel cas il sera alors no
​​​​​​​tamment question de la modification des « facteurs locaux de commercialité » sensée le justifier, ce qui génère un contentieux que seul un avocat expérimentée est à même de correctement appréhender.

Tout aussi bien, si le propriétaire refuse le principe même du renouvellement, il sera alors question de fixer une indemnité d’éviction (due en cas de refus de renouvellement sans faute du locataire) ce qui génère, là encore, un contentieux particulièrement technique, notamment en comptabilité.

Le cabinet EYROLLES gère toutes ces questions avec la compétence nécessaire et le sérieux nécessaire à cette activité.

Il représente ses clients dans toutes les procédures susceptibles d'être engagées dans ce domaine: juges des référés, commissions de conciliation et/ou toutes les chambres spécialisés en baux commerciaux des Tribunaux de Grande Instance du territoire national.